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重磅!炒房客遭圍剿 三部門罕見圍堵“經營貸” 嚴防資金違規入市

網絡整理 2024-04-04

如今,經營貸猶如“過街老鼠”!

為落實好黨中央、國務院關于促進房地產市場平穩健康發展的決策部署,防止經營用途貸款違規流入房地產領域,中國銀保監會辦公廳、住房和城鄉建設部辦公廳、中國人民銀行辦公廳聯合印發了《關于防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》(以下簡稱《通知》)。

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《通知》從加強借款人資質核查、加強信貸需求審核、加強貸款期限管理、加強貸款抵押物管理、加強貸中貸后管理、加強銀行內部管理等方面,督促銀行業金融機構進一步強化審慎合規經營,嚴防經營用途貸款違規流入房地產領域。同時要求進一步加強中介機構管理,建立違規行為“黑名單”,加大處罰問責力度并定期披露。

《通知》指出,各部門要加大對經營用途貸款違規流入房地產問題的監督檢查力度,暢通違規問題投訴舉報方式,及時共享并聯合排查違規線索;要將經營用途貸款違規流入房地產等相關問題作為各類檢查的重要內容,依法嚴格問責,加強聯合懲戒,將企業和個人違規挪用經營用途貸款的相關行政處罰信息及時納入征信系統。

另外,各銀保監局、地方住房和城鄉建設部門、人民銀行分支機構要聯合開展一次經營用途貸款違規流入房地產問題專項排查,于2021年5月31日前完成排查工作。

加強資質審核,不向“空殼公司”發經營貸

銀保監會有關負責人表示,近年來,個人經營性貸款、企業流動資金貸款等經營用途貸款在滿足企業臨時性周轉性資金需求、提升企業持續運行能力等方面發揮了積極作用,為做好“六穩”工作、落實“六保”任務提供了有力支持。但近期一些企業和個人違規將經營用途貸款投向房地產領域問題突出,影響房地產調控政策效果,擠占支持實體經濟特別是小微企業發展的信貸資源。

為落實好黨中央、國務院關于促進房地產市場平穩健康發展的決策部署,防止經營用途貸款違規流入房地產領域,更好地支持實體經濟發展,《通知》要求加強借款人資質審核和信貸需求審核。

在加強借款人資質審核方面,《通知》要求,銀行業金融機構要切實加強經營用途貸款“三查”,落實好各項授信審批要求,不得向無實際經營的空殼企業發放經營用途貸款。對企業成立時間或受讓企業股權時間短于1年,以及持有被抵押房產時間低于1年的借款人,要進一步加強借款主體資質審核,對工商注冊、企業經營、納稅情況等各類信息進行交叉驗證,不得以企業證明材料代替實質性審核。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對證券時報·券商中國記者表示,這是銀保監會等部門首次系統對經營貸進行管控的政策,進一步體現了房地產市場從緊從嚴的導向。此次政策明確了一個概念,即“空殼公司”。這也是首次明確無實際經營的小微企業的名稱。政策顯示,行業金融機構要切實加強經營用途貸款“三查”,落實好各項授信審批要求,不得向無實際經營的空殼企業發放經營用途貸款。從實際過程看,空殼公司確實存在騙貸且違規把資金投向房地產的嫌疑。類似空殼公司后續將面臨較大的審查,嚴管空殼公司注冊行為很關鍵。

對信貸需求穿透式審核,加強貸中貸后管理

在加強信貸需求審核方面,《通知》要求,銀行業金融機構要對經營用途貸款需求進行穿透式、實質性審核,要根據借款人實際經營需求合理確定授信總額,與企業年度經營收入、資金流水等實際經營情況相匹配。密切關注借款人第一還款來源,不得因抵押充足而放松對真實貸款需求的審查。

要堅持線上線下相結合,對貸款金額較大的,要通過多種形式全方面了解企業情況,進一步加強審核。對通過互聯網渠道發放的經營用途貸款,應滿足互聯網貸款管理相關規定。不得向資金流水與經營情況明顯不匹配的企業發放經營性貸款。

“此次政策明確,銀行業金融機構要對經營用途貸款需求進行穿透式、實質性審核。這里提及了‘實質性審查’的內容,實際上也說明過去部分審查工作是被架空的。尤其是過去商業銀行過多強調抵押的工作,對于一些抵押充足的貸款,沒有去做實質性審查,自然造成了很多資金違規使用的情況。通過此次政策,銀行后續嚴查貸款需求將成為一項基本工作。”嚴躍進表示。

《通知》要求,銀行業金融機構要進一步嚴格貸中貸后管理,落實資金受托支付要求,防范企業通過關聯方規避受托支付要求。加強貸后資金流向監測和預警,不得以已開展受托支付為由弱化貸后資金管控。銀行業金融機構應書面向借款人提示違規將信貸資金用于購房的法律風險和相關影響,在和借款人簽訂貸款協議時應同時簽訂資金用途承諾函,明確一旦發現貸款被挪用于房地產領域的將立刻收回貸款,壓降授信額度,并追究相應法律責任。銀行業金融機構應通過網站公示、營業網點張貼公告等方式加強宣傳教育。

加強貸款期限和抵押物管理

《通知》還提出要加強貸款期限和抵押物管理。

《通知》指出,銀行業金融機構要做好經營用途貸款期限管理,根據借款人實際需求合理確定貸款期限。對期限超過3年的經營用途貸款,要進一步加強風險管理,建立健全內部管理制度,建立專門統計臺賬,逐筆登記并定期進行核查,確保貸款期限與借款人生產經營周期、資金收支規律相匹配,真正用于企業經營。

對使用房產抵押的貸款,《通知》明確,銀行業金融機構要加強抵押物估值管理,合理把握貸款抵押成數。重點審查房產交易完成后短期內申請經營用途貸款的融資需求合理性,對抵押人持有被抵押房產時間低于1年的,審慎確定貸款抵押成數。抵押人持有被抵押房產時間低于3年的,銀行業金融機構應定期核查貸款使用情況并保存核查記錄。

嚴躍進表示,此次政策明確,對使用房產抵押的貸款,銀行業金融機構要加強抵押物估值管理,合理把握貸款抵押成數。對抵押人持有被抵押房產時間低于1年的,審慎確定貸款抵押成數。從這里規定可以看出,這兩年房產炒作過程中出現了一種做法,即先借款買房然后通過抵押來套取資金,這是一種很隱蔽的騙貸模式。當前對于此類抵押的做法進行規范,有助于打擊“買房-抵押-融資-再買房”的炒房模式。

加強銀行內部和中介機構管理

《通知》指出,銀行業金融機構要落實主體責任,進一步強化合規意識和審慎經營理念,認真梳理經營用途貸款業務操作流程,扎緊制度籠子,切實強化內部問責。要加強對分支機構經營用途貸款的監測分析。要加強員工異常行為監控,嚴防內外勾結,對相關違法違規人員依法嚴格問責。

《通知》對中介機構管理提出新要求。

各銀行業金融機構要制定各類中介機構準入標準,建立合作機構“白名單”。對存在協助借款人套取經營用途貸款行為的中介機構,一律不得進行合作,并將相關機構名單報送地方有關管理部門,對存在違法行為的及時移交司法機關。要加強對合作類業務的監測統計,對與單家中介機構合作業務快速增長的情況要重點加強分析核查。

房地產中介機構不得為購房人提供或與其他機構合作提供房抵經營貸等金融產品的咨詢和服務,不得誘導購房人違規使用經營用途資金;在提供新房、二手房買賣經紀服務時,應要求購房人書面承諾,購房資金不存在挪用銀行信貸資金等問題。各地住房和城鄉建設部門建立房地產中介機構和人員違規行為“黑名單”,加大處罰問責力度并定期披露。

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